2024. 4. 9. 09:48ㆍ카테고리 없음
[새벽보기] 수도권 VS 지방 투자지역 선정할때 꼭 고려해야 할 1가지 인사이트
링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/10777043 ( 20204-03-25)
투자 지역 수도권이냐?? 지방이냐?? 어떤 기준으로 선택해야 할지 알아봅니다.
¶ 전국에 영향을 미치는 공통요소
: 각자의 종잣돈, 저축금액, 투자실력 등의 개별적 요소 외 공통적으로 해당되는 요소 5가지
- 대내외 경제환경
→ 지방도시들의 특정산업호황인 경우를 제외하고는 일반적으로 대내외 경제환경은 모든 지역의 일반인들의 심리에 영향을 준다.
※ action plan : 가치와 가격을 보는 진정한 투자자라면 NO CARE함.
- 정부정책
→ 현재처럼 양극화 분위기로 간다면 지역별 핀셋 정책이 나올듯. (ex.상급지는 규제의 핀셋정책, 하급지는 규제 해제의 정책)
※ action plan : 정책예측하지말고 대응. 미리 예측해서 움직이지 말것!!
- 금리
→ 미국의 견조한 경기가 달러강세와 채권금리에동 영향을 줌. 이는 부동산에 critical한 요소임.
※ action plan : 고금리 유지, but 영향받는 지역은 전국. 그러므로 수도권이냐 지방이냐의 문제에는 no effect.
- 공급
→ 부동산에 영향을 주는 금리, 공급, 가격 中 공급이 key factor. 수도권은 공급도 중요하지만 가격, 정책, 경제호나경드의 다른요소들이 함께 심리에 영향을 주지만, 지방은 공급에 정직한 시장.
※action plan : 현시점에서는 '공급'이 고려 우선순위 1순위. 공급부족지역에 의사결정.
가격
→ 공급에 따라 가격이 움직이지만, 현 시세가 높다면 공급이 적어도 올라가지 않음.일부도시에서 공급이 없다고 그럼 전세가 올라가고 매매가 오리겠네 라는 생각은 naive. ㅠㅠ
※ action plan : 매매가 와 전세가 모두 적정한지 체크. 그리고 비슷한 규모의 다른 도시끼리도 비교평가 要.
¶ 수도권 vs 지방투자지역 결정
- 수도권 전세가격 : 당장은 낮은 전세가율로 투자금이 많이 들지만 (투자수익률도 낮음) 좋은 자산이면 매매는 오르지 않아도 낮은 전세가가 올라간다면 투자금 회수로 재투자 가능. 그러므로 현시점에서는 수도권에서 중요한 건 전세가격!!!
2. 지방 매매가격 : 지방투자의 핵심은 가격이 싸고 투자금이 적게들고 공급이 적은곳. 하지만 적은 자산가치, 매도리스크도 함께 존재. 매도리스크를 줄이기 위해 가장 큰 수익률을 줄 수 있는 물건만 보기.
나의 BM : 시장에 영향을 미치는 여러 복합요소들을 파악하여 현재 움직임을 follow up 하자. 절대 미리 예측해서 행동하지 말기.
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